Quelles démarches pour surélever un immeuble ?

La pénurie de logements que traverse certaines villes les amène à chercher en permanence de nouvelles solutions. Parmi les plus envisagées, on trouve notamment la surélévation d’immeuble. Quel que soit l’initiateur d’un tel projet, surélever un immeuble peut être très avantageux. Pour la copropriété, un tel projet peut permettre générer un gain non négligeable grâce à la création de nouveaux lots. Celui-ci pourra être réparti entre les différents copropriétaires, être utilisé pour financer certains travaux de rénovation, ou réduire les coûts de fonctionnement de l’immeuble.

Avant de mettre en route un tel chantier, il convient de se conformer à des règles, tant en matière d’urbanisme que de copropriété. Nous allons vous expliquer la marche à suivre pour mener à bien votre projet de surélévation.

Qui peut prendre l’initiative de surélever un immeuble en copropriété ?

Le syndicat de copropriétaires

L’initiative de surélever un immeuble en copropriété vient, le plus souvent, du syndicat des copropriétaires. Le but est généralement d’alléger les charges de copropriété, en augmentant le nombre de lots dans l’immeuble.

Le syndicat de copropriétaires peut décider de céder le droit à surélever l’immeuble, à un promoteur, par exemple. Ce droit est soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires, réunis en assemblée générale.

Les copropriétaires du dernier étage

Les copropriétaires du dernier étage d’un immeuble peuvent initier une demande de surélévation. Cette décision est soumise au vote de l’assemblée générale (nous reviendrons sur ce point dans la suite de l’article). Si vous souhaitez réaliser une telle opération, vous devrez récolter 2/3 des voix des autres copropriétaires. En cas d’accord, vous devrez réaliser les travaux à votre charge, et sous votre responsabilité.

Priorité donnée aux copropriétaires du dernier étage

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que, en cas de vente de lots récemment créés dans le cadre d’une surélévation ou en cas de volonté de cession du droit à surélever, les copropriétaires du dernier étage seront prioritaires.

Étapes à suivre pour réussir un projet de surélévation d’immeuble

S’assurer de la faisabilité du projet

 

La faisabilité d’un projet de surélévation est une étape incontournable pour éviter les mauvaises surprises et s’assurer du bon déroulement des travaux. Il faut notamment vérifier que le projet respecte les règles liées à l’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme), à l’architecture et aux normes en vigueur.

Pour valider la faisabilité d’une surélévation d’immeuble, le recours à un architecte est essentiel. Celui va travailler avec un bureau d’études pour vérifier que la structure de l’immeuble est capable de supporter la surélévation. En fonction de ses conclusions, il pourra orienter le projet vers un type précis de construction, par exemple une structure en bois, plus légère.

Il s’assure également que le chantier est conforme aux normes en vigueur : réglementation thermique, prise en compte du PLU…

Il peut prendre l’initiative de coordonner les travaux, en choisissant lui-même les différents corps de métier qui vont intervenir sur le chantier.

La majorité applicable pour valider une surélévation d’un immeuble en copropriété

La loi ALUR du 24 mars 2014, relative à l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové, a considérablement allégé les procédures à respecter en matière de surélévation d’un immeuble. Avant cette loi, la décision de surélever un bâtiment était soumise à un vote à l’unanimité de la part des copropriétaires, réunis en assemblée générale. Désormais, cette décision peut être entérinée avec 2/3 des voix, conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il est courant que la copropriété soit méfiante face à un tel ouvrage. Il est donc nécessaire de bien mettre en avant les atouts d’une surélévation d’immeuble, en particulier le fait qu’une telle opération peut permettre de financer des travaux d’entretien ou de réduire considérablement les charges de l’immeuble.

Des règles simplifiées dans certaines situations

Des règles assouplies existent selon certaines situations :

  • Si la surélévation concerne un immeuble situé dans un périmètre de DPU (Droit de Préemption Urbain), la loi Boutin du 25 mars 2009 précise que le vote de surélévation est soumis à la majorité simple des copropriétaires.
  • Si votre copropriété est constituée de plusieurs immeubles, vous devrez obtenir une double approbation, sanctionnée par deux votes. Le vote de l’assemblée générale devra obligatoirement s’accompagner d’un vote spécial des copropriétaires du bâtiment concerné par la surélévation.
  • Le redressement et l’aménagement des combles sont considérés comme une surélévation partielle. La décision est soumise à la majorité simple des copropriétaires, réunis en assemblée générale.

Obtenir l’accord de la mairie

Pour réaliser un chantier d’une telle ampleur, l’accord de la mairie de la commune concernée est indispensable. L’architecte se charge des démarches administratives, comme le dépôt du permis de construire ou la demande d’autorisation de réaliser des travaux.

Début des travaux

Toutes les démarches ont été effectuées et validées, les travaux peuvent commencer. L’architecte est le maître d’œuvre du chantier, il va s’assurer que les plans qu’il a établis correspondent à la réalité. Présent du début à la fin des travaux, il va superviser le chantier et sera votre interlocuteur privilégié.

La surélévation d’un immeuble en copropriété est un projet viable et réalisable, à condition de respecter certaines règles, que nous venons de vous exposer. Avant de vous lancer dans un tel chantier, il est indispensable d’en demander l’autorisation, d’une part à la copropriété, et d’autre part à la mairie de votre commune.